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マンションの大規模修繕は何年くらいで設定されていますか？
10年・12年もしくは15年で設定しているマンションもあるかもしれません。
マンションはとても頑丈な建物ですが、日々の雨風や日射などの影響を受け、経年劣化が進行していきます。こうした劣化から建物を守るために行われている定期的な計画修繕ですが、その周期は10～15年位で設定されているマンションが多いようです。
そもそも大規模修繕工事の周期の適正時期はどのくらいでしょうか。そして周期を延ばすことでメリット・デメリットは何でしょうか？
本記事では、大規模修繕工事の周期を中心に工事を実施するタイミングや気をつけたい注意ポイントなどを紹介していきます。
大規模修繕工事を実施する周期や回数については明確なルールや決まりはありません。
基本的にはマンションの劣化状況に応じて、各管理組合が主導して実績するかどうかを判断します。
実際同じ築年数で同じ戸数のマンションでも劣化状況や故障の発生具合は建物によって異なってきます。
例えば建物の形状や構造的な要因や海に近くて湿気が多い環境的要因、建物の使い方といった管理の部分など様々な要素が絡み合い年月を経て建物へと影響となって現れてきます。
一般的には12～15年程度と言われており、実際この前後で実施されているマンションが多いようです。各マンションで予定されている大規模修繕工事のタイミングはそれぞれマンションの管理している長期修繕計画に記載されています。
実際、大規模修繕工事の周期を「12年」に設定しているマンションは多いですが、以下のような理由が考えられます。
多くのマンションが大規模修繕工事のタイミングを12年周期としている理由の一つが平成20年に公開された国土交通省による長期修繕計画作成ガイドラインを参照してきたためです。長期ガイドライン作成ガイドラインが公開されて以降はこのガイドラインを参考に修繕計画を立てるマンションが増加しました。
また新築の分譲マンションの場合、最初に長期修繕計画案は分譲会社が作成しますが、その際もこのガイドラインを参考に12年周期で設定されているケースが多くあります。
これがマンションの大規模修繕12年ごとに行う事が一般化されている理由と考えられます。その後、このガイドラインは令和３年９月に改訂され、現在の最新版では大規模修繕工事の周期に部材や工事の仕様等により一般的に12年～15年程度と示されています。
12年周期が多く採用される理由の一つに、建物に使用されている塗料や防水材などの機能・性能が低下してくる時期や過去の大規模修繕工事で補修した箇所の補修期間が切れるタイミングを見越して設定していることがあります。
建物外部に使用されている塗料や防水材、シーリング材、タイルなどは日々、雨風や日射の影響を受けるので高い耐久性を備えていますが、それでも10年を超えてくるとどうしても劣化の兆候が表れてきます。
もし、12年周期で設定されている大規模修繕工事の時期をさらに数年延ばすということを検討しているのであれば、結論を出す前に必ず専門家に相談し建物の状況を確認しましょう。ひび割れや浮き、欠損など様々な個所に現れてくる症状を放置し後回しにした結果、劣化が進んで深刻なダメージに至ることになりかねません。金銭的にかえって大きな負担となっては元も子もないので出来れば建物診断を実施し、その結果を受けて工事時期を改めて判断していただくことをおすすめします。
近年では大規模修繕工事で使用される材料や工法も進化しているので、15年や18年などのスパンで工事を計画するマンションも増えてきています。
修繕工事の周期を延ばす一番のメリットはトータルでの工事回数を減らせることです。例えば60年間で１２年ごとの大規模修繕を実施した場合、工事回数は5回となりますが15年ごとであれば4回で済みます。1回の工事に数千万～億単位の資金を必要とする大規模修繕工事はこの1回の差が大きなコスト削減に繋がります。
長周期化を実施するためには、適切な材料や工法を採用し高い耐久性を実施することが大切です。
近年では大規模修繕工事で使用される材料や工法も進化しているので、15年や18年などのスパンで工事を計画するマンションも増えてきています。
しかし、むやみに修繕周期を延ばすことはいい事ではないのです。長期周期化を実施するには、適材な材料や工法を採用し高い耐久性を実施することと修繕の合間もメンテナンスはきちんと行うことが大切になります。
また修繕周期を延ばすことは長期的に見れば大きなコスト削減となりますが材料の機能や性能が上げる分、1回当たりの工事費用は通常の大規模修繕工事よりもやや高くなる傾向があります。修繕積立金の状況なども考慮し、将来的にも無理なくマンションを管理していけるように計画を組み立てていきましょう。
無機ハイブリッドチタンガードは耐久性の高さが特徴です。紫外線や雨風・塩害にも強く約30年近い耐久性を持ったハイグレード塗料なのでマンションの修繕工事の長周期化に適している塗料となります。